[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까?

이길중 0 2 12시간전

새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500ｍ 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500ｍ 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
문화체육관광부가 복원공사가 진행 중인 옛 전남도청의 명칭을 바꾸기 위한 절차를 진행하고 있어 논란이다. 전남도청은 1980년 5·18민주화운동 당시 항쟁의 중심지로 5·18정신을 대표하는 공간이다.
문화체육관광부 옛전남도청복원추진단은 1일부터 광주시 온라인 플랫폼인 ‘광주온’을 통해 ‘기억을 담은 공간, 새로운 이름을 기다립니다’라는 주제로 설문조사를 진행하고 있다. 오는 6일까지 진행되는 설문조사는 광주 금남로 옛 전남도청에 쓰일 새로운 명칭에 대한 선호도 조사다.
복원추진단은 옛 전남도청을 대신할 명칭 4개를 제시한 뒤 ‘가장 어울리는 이름’을 고르도록 하고 있다. 제시된 이름은 ‘국립5·18옛전남도청기념관’ ‘국립5·18민주항쟁역사관’ ‘국립5·18민중항쟁기념관’ ‘국립5·18최후항쟁관’ 등이다.
복원추진단은 이번 달 중으로 토론회를 개최하고 8월 중 전 국민 여론조사를 통해 도청건물의 새 이름을 결정하겠다는 방침이다. 새 이름은 옛 전남도청이 2026년 5월 복원을 마치고 다시 개방될 때부터 쓰일 예정이다.
문체부는 국립아시아문화전당 민주평화교류원으로 조성됐던 옛 전남도청을 1980년 5·18당시 모습으로 복원하는 공사를 진행하고 있다. 489억원의 예산을 투입해 도청 건물 6동을 복원, 추모와 전시·교육 공간 등을 조성한다.
하지만 5·18을 상징하는 공간으로 자리 잡은 ‘옛 전남도청’ 이라는 이름을 변경하는 것에 대한 반대 의견도 많다. 1980년 광주의 중심이었던 도청에서는 광주 시민들이 모여 전두환 신군부에 맞서 민주주의를 외쳤다.
계엄군으로 투입된 공수부대가 잠시 시 외곽으로 철수한 1980년 5월21일부터는 ‘항쟁 지휘본부’ 역할을 했다. 시민과 학생대표들은 도청에 ‘수십대책위원회’를 설치했고 마비된 행정기능을 대신해 질서 회복 등을 맡았다.
5월27일에는 광주재진입작전에 나선 계엄군에 맞서 시민들이 끝까지 도청에서 항전했다. 한강의 소설 <소년이 온다>의 주요 배경도 옛 전남도청이다. 옛 전남도청과 도청 앞 광장, 상무관 건물은 모두 ‘5·18사적’으로 지정돼 있다.
차영귀 서강대국제한국학선도센터 5·18책임연구원은 “전남도청은 열흘간 항쟁의 중심이었고 세계적으로 알려진 5·18을 상징하는 ‘고유명사’가 됐다”면서 “역사성·상징성·광주 정신을 담고 있는 만큼 그대로 둬야 한다”고 밝혔다.
기우식 광주시민단체협의회 사무처장은 “지난달 열린 토론회에서도 도청 명칭 변경에 대한 반대 의견이 강하게 나왔다”면서 “그런데도 복원추진단이 반대의견을 의도적으로 묵살하고 있다고 볼 수밖에 없다”고 지적했다.
이에 대해 옛전남도청복원추진단 관계자는 “변경 요구도 있고 반대 의견도 있는데, 추가 토론회와 여론조사를 통해 결정하는 과정에 있다”고 설명했다.
성악가 조수미씨와 이재명 대통령의 배우자 김혜경 여사의 친분이 공개됐다. 고교 동문 관계인 두 사람은 대통령실이 주관한 행사에서 친분을 드러냈다.
조씨는 지난달 30일 이 대통령의 초대로 용산 대통령실 경내 파인그라스에서 열린 문화예술계 수상자 간담회에 뮤지컬 <어쩌면 해피엔딩> 박천휴 작가 등과 함께 참석했다.
조씨는 이 자리에서 이 대통령이 “제가 하나 궁금한 게 있다”고 운을 떼자 “떨린다”고 말했다. 그는 이어 “뭘 물어보실까”라고 말하며 왼편에 앉은 김 여사에게 “손 줘봐”라고 말했고, 두 사람은 손을 맞잡았다. 두 사람은 간담회 도중 귓속말을 하거나 짧은 대화를 나눴고, 간담회가 종료된 뒤에는 포옹하기도 했다.
조씨는 선화예술고등학교 2회 졸업생, 김 여사는 6회 졸업생이다. 김 여사는 사석에서 조씨에게 “선배”라고 부르는 것으로 알려졌다.
강유정 대통령실 대변인은 이날 행사에서 김 여사를 “피아노를 전공한 예술가”라고 소개했다. 그러자 이 대통령은 “예술가가 될 뻔한 사람이지. 예술가는”이라고 말하며 웃었다.
김 여사는 강 대변인이 “유학을 준비하다 변호사 이재명을 만나 인생이 바뀌었다. 유학이 아닌 결혼을 선택했다고 하셨는데 예술과 문화에 대한 갈증도 있으실 거 같다”고 말하자 “제가 이 사람(이 대통령)을 8월9일에 만났는데, 그 주에 비자가 나왔다. 결혼을 할까, 유학을 갈까, 고민했었다”고 말했다.
김 여사는 “신문에는 (수상 소식이) 한 줄의 기사로 나오지만 그 안에는 예술가 한 분이 평생 어릴 때부터 가족들과 함께 고민하고 피땀 흘렸던 그 많은 기록이 그 한 줄에 있는 게 저는 좀 애석하고 안타까웠다”고 말했다.
김 여사는 “저는 지금 완전히 다른 길을 걷고 있지만, 남편을 통해 이렇게 열심히 활동하시는 분들을 뒤에서 도울 기회가 있어 너무 감사하게 생각한다”고 말했고, 이 대통령은 “남편을 키우는 예술가가 됐다”고 말했다.
김 여사는 마무리 발언에서 자신이 졸업한 선화예고 교훈인 ‘이 문은 세계로 통한다’라는 문구를 소개하며 “대통령께서 (지원을) 충분히 많이 해 주시면 더 훌륭한 문화의 꽃을 피울 수 있을 것 같다. 많이 많이 지원해달라”고 말했다.
“전세대출 금지로 잔금 막혀서 방법이 없으면 전매제한 풀리는 대로 분양가에 내놓을 예정입니다.” (성동구 신축 아파트 관련 커뮤니티)
정부의 고강도 대출 규제가 발표된 이후 첫 은행 영업일이었던 30일 아파트 분양을 받은 이들을 비롯해 은행 창구에서도 혼선이 빚어졌다. 특히 올해 하반기 입주를 앞둔 수도권 신축 아파트 온라인 커뮤니티에선 대출 규제로 자금 조달 계획이 틀어지게 되자 한숨을 내쉬는 반응을 쉽게 찾아볼 수 있었다. 이날 비대면 주택담보대출이 막히자 은행 창구로 달려온 고객도 있었다. 은행들도 갑작스러운 규제 시행에 금융당국에 구체적 가이드라인을 묻기에 바빴다.
금융위원회가 지난 28일 즉각 시행키로 한 가계부채 관리방안은 이날 이후 입주자모집공고를 낸 수도권의 분양 단지의 잔금 대출이 6억원으로 한도가 제한된다. 곧 입주가 시작되는 서울 서초구의 메이플자이, 성동구의 오티에르 포레 등은 그에 앞서 입주자모집공고를 냈기 때문에 예외를 적용받지만, 아직 분양이 시작되지 않은 송파구 잠실 르엘 등은 규제 대상에 들어간다.
통상 주택 분양을 받은 후 입주 시 주택담보대출를 받거나, 전세 세입자를 받아 보증금으로 분양 잔금을 치르는 경우가 많았기 때문에 신규 아파트 수분양자들로선 발등에 불이 떨어진 셈이다. ‘로또 청약’이 한순간에 날아가게 생긴 것이다.
입주자모집공고일과 별개로, 모든 분양 단지에서 ‘조건부 전세대출’도 금지된다. 신축 주택 청약에 당첨된 수분양자가 전세 세입자를 구해 보증금으로 분양 잔금을 치르는 것이 전면 차단된 것이다. 이에 따라 전세금으로 잔금을 치르려면 대출이 전혀 없는 세입자를 구해야 하는데, 사실상 ‘하늘의 별 따기’에 가깝다. 오는 7월 입주하는 성동구 라체르보푸르지오써밋, 11월 동대문구 이문아이파크자이, 12월 송파구 잠실래미안아이파크 등이 당장 영향을 받게 됐다.
동대문구의 신축 아파트를 분양받은 A씨는 온라인 커뮤니티에 “세입자 구해서 잔금 치러야 하는데 세입자 전세대출을 막아놨으니 큰일”이라며 “아이 봐줄 부모님 댁 근처에 사느라 어쩔 수 없이 전세로 주는 건데 죄인 취급한다”고 말했다.
전문가들은 이번 대출 규제가 분양 단지의 매매가·분양가를 하향 조정하는 데 영향을 줄 것이라고 내다보면서도 일부 분양 단지에서의 이같은 파급 효과가 전체 수도권 주택 시장에 미칠 영향이 크지는 않다고 분석했다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “서울 외곽·경기도 분양 단지를 중심으로 분양을 포기하는 사례가 속출하면서 매매가와 전세가가 하락할 가능성이 있다”면서 “향후 분양 시장에서 수요자들의 대출 사정을 고려해 분양가가 하향 조정될 수도 있다”고 내다봤다.
한편 대출 규제가 시행된 후 첫 영업일을 맞은 이날, 은행권도 고객도 일부 혼선을 빚었다. 수도권 주택담보대출 최대한도를 6억원으로 제한하는 등의 주요 내용은 이미 공유됐지만, 세부 가이드라인이 확정되지 않아 은행도 고객의 문의에 명쾌한 답을 주지 못한 사례도 있다.
한 시중은행 관계자는 “주택대출금을 6억원으로 막아 놓은 상황에서 8억원의 전세보증금반환대출을 해줘야 하는지에 대한 가이드라인이 없다”며 “각 은행 담당자들이 당국에 여러 질문을 해놓고 답변을 기다리는 중”이라고 귀띔했다.
주말 사이 대부분 은행의 비대면 대출이 막혀 수요자들이 부랴부랴 영업점을 찾기도 했다. 이날 서울시청 인근 한 은행에서 만난 30대 A씨는 “주담대 갈아타기를 알아보고 있었는데 비대면 대출이 막혔다고 해서 급히 은행에 왔다”며 “비대면 대출 금리가 더 낮은데 어떻게 대응해야 할지 고민하고 있다”고 말했다.
금융위원회는 대출 관련한 규정 적용을 두고 논란이 일자 이날 오후 ‘계약서’ 작성이 기준이라는 참고자료를 배포했다. 금융위는 주택담보대출이든 전세대출이든 규제 시행전인 지난 27일까지 매매 계약서 또는 전세 임대차 계약서를 작성한 경우에만 기존 규정을 적용한다고 설명했다.
금융당국은 또 부동산 대출 규제와 관련해 전 금융권을 대상으로 주택담보대출과 신용대출 심사가 제대로 이뤄지고 있는지 이날부터 현장 점검을 시작했다. 금융감독원은 이와 함께 막힌 대출 수요가 사업자 대출이나 2금융권으로 이동하는 ‘풍선효과’ 발생 여부도 같이 살펴볼 예정이다.